Artículo · Hipotecas
El sistema francés explicado sin fórmulas raras
La inmensa mayoría de hipotecas en España usan el sistema francés para calcular la cuota. Lo que casi nadie te explica es que, aunque la cuota sea constante cada mes, lo que pagas por ella cambia por completo: al principio pagas casi todo intereses, y al final casi todo capital.
Qué es el sistema francés
Es un método de amortización que hace que la cuota sea la misma todos los meses del plazo. Para conseguirlo, la parte de la cuota que va a capital (lo que te queda de deuda) va subiendo mes a mes, mientras la parte de intereses va bajando. El total no cambia, pero la composición sí.
Un ejemplo de 300.000 € a 25 años al 3 %
Con una hipoteca de 300.000 € al 3 % a 25 años, la cuota es constante de ~1.432 €/mes. Pero mira cómo cambia el reparto:
- Mes 1: 750 € van a intereses y solo ~682 € a capital. Has empezado a devolver muy poco.
- Mes 150 (año 12,5): casi la mitad va a capital.
- Mes 300 (el último): ~1.425 € van a capital y solo ~7 € a intereses.
Al final habrás pagado ~129.539 € solo en intereses por esos 300.000 € que te prestaron. La mayoría de ese coste está concentrado en los primeros años.
Por qué importa para tu hipoteca
Si piensas vender o cambiar de hipoteca a los 5-10 años, habrás pagado casi todos los intereses que ibas a pagar y habrás amortizado muy poco capital. Es como un alquiler disfrazado: el coste de salir de una hipoteca joven es alto.
Esto explica por qué amortizar capital en los primeros años (cuando la parte de intereses es enorme) ahorra mucho más dinero que hacerlo en los últimos años.
Alternativas al francés
En España el francés es casi el único que se usa. En otros países existen sistemas de cuota descendente (pagas más al principio, menos al final) o cuotas con revisión de plazo. Para la mayoría de familias, el francés es el que hay: lo que sí puedes hacer es elegir bien el plazo y amortizar cuando tengas dinero.
¿Quieres verlo con tus números? Calcula cuánto pagarías en intereses con diferentes plazos y tipos en nuestra calculadora de cuota de hipoteca, o compara si amortizar ahora te ahorra más que invertirlo.
