Compara tu renta actual con la cuota de una hipoteca (más cargas y mantenimiento) y mira cuál te
deja más patrimonio a tu horizonte de años.
Calculadora de alquilar vs comprar
¿Cómo se calcula?
Con los datos de la opción de comprar se calcula, con el sistema francés, la cuota de la hipoteca sobre lo
que te queda por financiar (precio − entrada). A la cuota se suman las cargas (IBI + comunidad) y el
mantenimiento para obtener el coste mensual real de comprar. A ese coste se añade la
entrada y los gastos de compra, y al final del plazo se descuenta el valor de la vivienda
revalorizada, que es lo que te queda en patrimonio.
La opción de alquilar es más simple: pagas la renta cada mes durante todo el plazo. Al final, tu
patrimonio con el alquiler es − renta × 12 × años; con la compra es
valor final de la vivienda − (entrada + gastos + mensualidades reales pagadas).
Ejemplo práctico
Vivienda de 200.000 € con entrada del 20 %, hipoteca al
3 % a 25 años, y alquiler equivalente de
800 €/mes. Con gastos del 8 %, cargas de 150 €/mes, mantenimiento del 1 % y una
revalorización del 3 %:
Cuota de la hipoteca: ~759 €/mes; con cargas y mantenimiento, ~1.075 €/mes reales.
A los 25 años la vivienda valdría ~418.756 €.
Comprando, patrimonio final de ~40.134 € (la casa, menos todo lo pagado).
Alquilando, has pagado 240.000 € sin quedarte nada.
En este caso comprar compensa con claridad. Pero prueba con un alquiler más barato, una
revalorización del 0 % o un horizonte de 5 años: el veredicto cambia rápido.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si me compensa comprar o seguir alquilando?
La clave es el horizonte: la compra tiene un coste inicial (entrada + gastos) y cargas (IBI, comunidad, mantenimiento), pero a cambio te deja la vivienda en propiedad, normalmente revalorizada. En horizontes cortos (menos de ~7-10 años) alquilar suele salir mejor; en largos, comprar suele ganar. Esta calculadora compara ambas opciones a tu plazo elegido.
La cuota sale casi igual que mi alquiler, ¿por qué la calculadora dice una cosa?
Porque la cuota no es el coste real de comprar: hay que sumar entrada, gastos de compra (ITP/IVA + notaría + registro, ~3-11% del precio), IBI, comunidad y mantenimiento (~1% anual). Al final del plazo, en cambio, la vivienda es tuya y suele valer más que al principio. La calculadora descuenta ese valor de lo que has pagado.
¿Qué supuestos usa la calculadora?
Entrada e hipoteca al sistema francés (cuota constante), gastos de compra en % del precio (por defecto 8%), carga de IBI+comunidad mensual, mantenimiento del 1% anual sobre el precio y una revalorización anual de la vivienda (por defecto 3%). Puedes cambiarlos todos. No se incluyen impuestos por vender ni posibles desgravaciones.
¿Y si mi alquiler sube con la inflación?
El modelo mantiene la renta constante, así que está a favor de alquilar: si tu alquiler sube, el resultado de comprar mejora aún más de lo que muestra la calculadora.
¿Qué es el % de gastos de compra?
Son los impuestos y trámites que pagas al comprar, además del precio. En vivienda usada sobre ITP+notaría+registro ~6-11%; en obra nueva ~IVA 10% + notaría + registro. Lo puedes ajustar en la calculadora.