Introduce capital, tipo de interés y plazo para ver los intereses totales que te quedan por pagar y
cómo evoluciona tu deuda año a año: cuánto va a intereses y cuánto amortiza capital de verdad.
Calculadora de intereses de hipoteca
¿Cómo se calculan los intereses de la hipoteca?
Cada mes pagas el interés del capital pendiente más una parte de capital, dejando la cuota constante
(sistema francés). El interés del mes se calcula como:
interés del mes = capital pendiente × (tipo anual / 12)
Como el capital pendiente es máximo al principio, los primeros años casi toda la cuota es interés. La
calculadora recorre mes a mes tu hipoteca y agrupa los resultados por año para que veas la evolución.
Ejemplo práctico
Con 120.000 € pendientes, un tipo del 3% y
20 años (240 meses), la cuota es de unos 665,52 €/mes y te quedan por pagar
aproximadamente 39.724 € de intereses.
En el primer año pagas unos 3.539 € de intereses (casi el 44% de todo lo que
pagas ese año) y amortizas unos 4.447 € de capital. En el año 10 los intereses
ya solo son unos 2.163 €, y en el último año casi toda la cuota va a amortizar
capital. A tipos bajos como el 3% el efecto es moderado; a tipos altos, los primeros años son mucho
más caros en intereses.
Cómo reducir los intereses restantes
Amortizar anticipadamente (reducir cuota o plazo) baja el saldo sobre el que se calculan los intereses. Cuanto antes y más alto sea el tipo, más ahorras.
Renegociar el tipo: una bajada de medio punto en un capital grande puede suponer miles de euros en el total de intereses.
No alargar el plazo sin motivo: cada año extra suma otro año completo de intereses.
Depende del capital, del tipo de interés y sobre todo del plazo: cada año que alargas la hipoteca añades otro año de interés compuesto sobre el capital pendiente. Con esta calculadora puedes ver el interés total y cuánto se va pagando cada año.
¿Por qué al principio casi toda la cuota son intereses?
El sistema francés calcula cada mes el interés sobre el capital pendiente, que es máximo al principio. Por eso en las primeras cuotas la parte de intereses es muy alta y la de capital muy baja; con el tiempo la balanza se invierte. No es que el banco "truque" nada: es matemática del saldo pendiente.
¿Me conviene alargar el plazo para bajar la cuota?
Alargar el plazo reduce la cuota mensual, pero aumenta el interés total, a veces de forma importante. Si solo alargas el plazo porque necesitas margen, puede ser razonable; si lo haces de forma indefinida, acabas pagando mucho más por la casa. Esta calculadora te muestra exactamente cuánto cuesta cada año extra.
¿Amortizar reduce los intereses restantes?
Sí. Como el interés se calcula sobre lo que aún debes, cualquier amortización anticipada reduce el saldo sobre el que se calculan los intereses. Cuanto antes amortices y cuanto más alto sea el tipo, mayor será el ahorro. Puedes cuantificarlo con la calculadora de amortización de hipoteca.
¿Este cálculo tiene en cuenta euríbor, revisiones o seguros?
No. La simulación usa el tipo fijo que introduces durante todo el plazo. En hipotecas variables la cuota e intereses reales cambiarán en cada revisión, y tu cuota real incluye además seguros y posibles comisiones.